家賃収入ファクタリング8選！大家さんの資金繰り改善おすすめ

不動産経営を行なっている方の中には「家賃収入はファクタリング対象なの？・家賃収入におすすめのファクタリング会社を知りたい」といった方もいるのではないでしょうか。

大家さんの場合は修繕費が必要になったり、設備の故障で急遽取り替えが発生したというケースも多いでしょう。このような場合におすすめなのが家賃収入ファクタリングです。家賃収入ファクタリングを活用すれば、家賃の入金前に資金化ができます。

手元のキャッシュが足りず急な修繕や設備交換に対応できるため、大家さんにとってはおすすめの資金調達方法です。

今回はおすすめの家賃収入ファクタリング会社を紹介しながら、メリットやデメリット・審査時にポイントについて解説していきます。

家賃収入ファクタリングとは？不動産賃貸業ファクタリングの特徴

家賃収入ファクタリングとは不動産業で発生する家賃や管理費など、将来発生する売上をファクタリング会社が買い取ることで、入金予定日より前倒しで現金化を行う資金調達方法です。通常のファクタリングでは売掛債権の売却を行いますが、家賃収入は毎月一定であるため、賃料や管理費・駐車場は売掛債権とみなされます。

まずは家賃収入ファクタリングの特徴について解説していきます。

通常は2社間ファクタリングで契約が多く入居者に知られない

家賃収入ファクタリングでは大家さんとファクタリング会社で契約する2社間ファクタリングが一般的なため、入居者に知られることなく資金調達ができます。

場合によっては例外的に3社間ファクタリングを行うこともありますが、3社間では売掛先（入居者）から承諾を得る必要があります。入居者全員から承諾を得るのは非常にハードルが高く、ファクタリング会社としても多くの手間が発生します。

また仮に入居者全員から承諾を得るとなれば、大家さんの資金繰りが悪い印象になってしまい、早期退去が発生するリスクもあります。そうなるとファクタリング会社としても大きな金額でファクタリングができず、未回収リスクが高くなります。

そのため基本的には工数が少ない、2社間ファクタリングで実施されるのが一般的です。

将来発生する家賃収入を入金前に現金化が可能

上述のとおり家賃収入ファクタリングは入金日より前に、家賃を現金化できる資金調達方法です。家賃は通常支払い日になるまで入金されませんが、家賃収入ファクタリングを利用すれば支払い期日を前倒しして、入金予定日よりも早期に現金化が可能です。

手元にキャッシュがなく「すぐに支払いが必要・突発的な支払いが発生」するといった事情を抱えた大家さん（不動産オーナー）も、家賃収入ファクタリングを活用すれば必要な資金を早期に集めることができます。

定期収入のため数ヶ月先の家賃も将来債権として現金化できる

一般的なファクタリングでは請求書が存在する売掛債権しか買取対象となりません。しかし家賃収入の場合は請求書を出すことはないでしょう。

入居者からの解約申請が来ない限りは家賃支払いは継続するため、数ヶ月先の入金を見込むことができます。そのため家賃収入ファクタリングでは、数ヶ月分の家賃をファクタリング会社に買い取ってもらうことができます。

こうした一定期間の売上が契約書などで確定している将来債権の場合は、通常のファクタリング契約では買取対象になることは少ないです。理由としては請求書が発行されていない以上は、金額変更になる可能性があるためです。

しかし不動産経営の家賃収入という特性上、毎月一定の金額が家賃収入として大家さんのもとに入ってきます。また請求書を発行することも家賃収入ではないため、数カ月先の将来債権であってもファクタリング利用が可能です。

家賃収入は一定金額の入金が確実なためファクタリングと相性が良い

また家賃収入はファクタリングとの相性も良いという特徴があります。家賃収入は毎月の入金期日と入金金額が決まっているため、ファクタリング会社としても未回収になるリスクは低いという判断になります。

ファクタリング会社が1番懸念しているのは、売掛金が入金されないという点です。しかし家賃収入の場合は毎月一定の入金がほぼ確定しており、安定しているため家賃債権であれば個人事業主の方でもファクタリング利用は可能です。

そのため近年増えているサラリーマン大家さんにもおすすめの資金調達方法といえます。

家賃収入ファクタリングおすすめ会社8選

おすすめの家賃収入ファクタリング会社は下記の8社です。

家賃収入ファクタリング審査3つのポイント

次は家賃収入ファクタリングで審査されるポイントについて解説していきます。家賃収入ファクタリングの審査は、通常のファクタリング審査とは異なる点がいくつかあります。

賃借人の家賃支払い状況

家賃収入ファクタリングの審査で重要となるのは、賃借人が家賃を期日通りに支払いできているかという点です。上記でも触れたようにファクタリング会社にとっては、売掛金が未回収となるのが1番のリスクです。

そのため賃借人・入居者が毎月期日通りに家賃を支払っているのであれば、ファクタリング後も期日通りに家賃支払いを行う可能性が高いという判断になります。

逆に賃借人・入居者の中で支払い期日を守らず遅延が起きている場合は、その家賃収入に関しては買取を断られて審査落ちとなる可能性が高いでしょう。

不動産の入居状況

また家賃収入ファクタリングでは不動産の入居状況も重要になります。所有しているアパートやマンションが満室経営であれば、家賃×（総戸数−空き部屋）が家賃債権ということになります。

そのため家賃収入ファクタリングを利用する場合は、所有している不動産の空き状況がどれくらいあるのかを把握するため、入居状況がわかる資料を提出する必要があります。

家賃収入ファクタリングで審査で重要となるのは不動産オーナー・大家さんの信用力ではなく、所有している不動産の入居状況や入金状態となります。そのため家賃収入ファクタリングの場合は、大家さんの信用情報がブラックであっても、利用できる可能性は高いとえいます。

参考：土地活用としてのアパート経営を徹底解説！メリット、デメリットと成功するためのポイントとは？｜アイネット

参考：中古マンションの仲介手数料無料のからくりとは？値切るコツやメリット・デメリットも解説！｜不動産売買の歩き方

家賃収入ファクタリングの必要書類

家賃収入ファクタリングで必要となる書類は下記のようなものが挙げられます。

• 入居者との契約書・管理会社の資料
• 土地の公図
• 土地・建物に関する不動産登記簿謄本
• 評価証明書
• 納税証明書
• 家賃明細書

上記で紹介した全ての書類が審査で必要となるわけではありませんが、入居者との契約書や家賃明細は必ず提出が求められるでしょう。家賃収入ファクタリングでスピーディーに資金調達を実施したい場合は、上記のような書類を事前に準備しておくとスムーズにファクタリングができるでしょう。

因みに公図や不動産登記簿謄本・評価証明書・納税証明書については、役所や法務局などの公的機関にいく必要があります。役所などは平日しか営業していないので、土日・祝日にファクタリングを利用したい場合は平日の間に準備しておきましょう。

家賃収入ファクタリングの6つのメリット

大家さん・不動産オーナーが家賃収入ファクタリングを利用するメリットは次の6つです。

• 家賃の未回収リスクがなくなる
• 急な資金需要に対応ができる
• 個人事業主・サラリーマン大家さんでも利用できる
• 利用者の信用度がなくても資金調達が可能
• 不動産管理の負担を軽減できる
• 担保や保証人が不要で利用可能

（1）家賃の未回収リスクがなくなる

1つ目のメリットは家賃収入ファクタリングを利用すると、未回収リスクがなくなるという点です。大家さんにとっての最大のリスクの1つが、家賃の未回収が発生するという事態です。不動産を貸していても家賃が入金されなければ、大家さんにとっては損失となります。

未回収リスクがなくなる理由はファクタリングの契約にあります。一般的なファクタリング契約では、償還請求権なしで契約締結を行います。償還請求権とは債務の責任範囲を限定せず、金銭債権などを全額請求できる権利のことです。

そのため通常のファクタリング会社では売掛先が仮に倒産しても、利用者が責任を負うことはありません。つまり家賃収入ファクタリングを利用した後は、家賃が大家さんに支払われなかった場合でも、損失はファクタリング会社が背負うことになります。

ただしファクタリング会社としても売掛金が未回収になることは避けなければならないため、各社が独自の審査を行なっています。

（2）急な資金需要に対応ができる

不動産経営をしていると設備が突然壊れた・修繕費が必要になったなど、突発的な出費がでることがあります。また大家業をやっていると、火災保険に支払いなど定期的にまとまったお金が必要になることもあります。

ファクタリング会社によって対応は異なるかもしれませんが、家賃債権は直近の家賃収入だけでなく、数カ月先の家賃収入もファクタリングとして利用ができます。

上記のようにまとまった資金が必要になった時でも、家賃収入ファクタリングを使うことで、修繕費用や火災保険の更新費用などをスムーズに支払うことができます。

（3）個人事業主・サラリーマン大家さんでも利用できる

ファクタリングの場合は個人事業主やフリーランスでも利用が可能なファクタリング会社もあります。そのため近年増えている副業大家・サラリーマン大家さんでも家賃収入ファクタリングは利用できます。

ただしファクタリング会社によっては個人事業主の利用を断っていることもあります。また家賃収入ファクタリングでは2社間ファクタリングが一般的ですが、中には債権譲渡登記を求める会社もあります。

債権譲渡登記とは保有している資産が譲渡されたことを公示する登記制度です。3社間ファクタリングの場合は売掛先から合意を得ることで、この要件を満たすことができます。

2社間ファクタリングでは契約時に二重譲渡を防止するために「債権譲渡登記」を求められるケースもあります。債権譲渡登記による譲渡人は法人に限定されるため、個人事業主の審査申し込みをそもそも断っているファクタリング会社もあります。

ただし個人事業主やフリーランス向けに特化したファクタリング会社もあるため、個人事業主でも審査が緩いファクタリング会社の記事を参考にしてみてください。

（4）利用者の信用度がなくても資金調達が可能

また家賃収入ファクタリングでは利用者自身の信用度が低くても利用できるのもメリットです。先ほど紹介したように家賃収入ファクタリングで重視されるのは、所有している不動産の入居状況や支払い状況といった、不動産の収益力です。

そのため不動産オーナー・大家さんの信用情報がブラックの場合や、総量規制オーバーで借入ができない状況であっても、家賃収入ファクタリングは利用ができます。

そもそも不動産オーナー・大家さんは銀行融資を受けるのが難しい属性でもあります。銀行の事業資金は基本的には、資金が必要ば場合にしか融資しません。不動産オーナー・大家さんの場合は、物件購入以外に必要となる資金は発生しないと判断されるためです。

家賃収入ファクタリングであれば、銀行融資の審査が通らなかった大家さんでも、最短即日で資金調達が可能です。

（5）不動産管理の負担を軽減できる

また家賃収入ファクタリングを行なっているファクタリング会社の中には、不動産管理まで請け負っている会社もあります。こうした会社に依頼することで家賃回収だけでなく、不動産管理に関わる手間を削減ができます。

不動産オーナー・大家さんは資金が必要となった時に家賃収入ファクタリングを行い、管理の手間を削減できるので遠方の物件を管理している大家さんや、個人管理をしている高齢の大家さんにおすすめです。

（6）担保や保証人が不要で利用可能

またファクタリングは融資契約ではなく、あくまでも売掛債権の売買契約です。そのため一般的な融資契約で必要となる保証人や担保を求めらることは基本的にありません。

そのため個人事業主やサラリーマン大家さんの場合でも、手間なく資金調達を行うことができるのも、家賃収入ファクタリングのメリットです。

家賃収入ファクタリングの3つのデメリット

次は家賃収入ファクタリングの3つのデメリットについて解説していきます。

• 手数料が相場よりも高い
• 将来の資金繰りに影響がでる
• 3社間ファクタリングがしづらい

（1）手数料が相場よりも高い

家賃収入ファクタリングは2社間ファクタリングで行うことが一般的なため、2社間ファクタリングの相場である10〜20%前後の手数料が発生します。2社間・3社間ファクタリングの手数料相場は下記のとおりです。

• 3社間ファクタリングの手数料：1〜9%
• 2社間ファクタリングの手数料：4〜18%

家賃収入ファクタリングを実施せずに支払い期日まで待っていれば、手数料を差し引かれることはないので、本来入金される収益よりも目減りしてしまうのはデメリットです。

家賃収入ファクタリングは銀行融資が利用できない大家さんにとってはおすすめの資金調達方法ですが、利用頻度が高くなると家賃の10%程度が減ってしまうことになります。

そのため家賃収入ファクタリングを利用する場合は、必要最小限にとどめる・本当に資金が必要になったタイミングに限定するようにしましょう。

ファクタリングの手数料相場・内訳や費用を安くする方法についてはこちらの記事で解説しています。

（2）将来の資金繰りに影響がでる

紹介してきたとおり家賃収入ファクタリングは将来入金される予定だったお金を、前倒しで受け取るという資金調達の方法です。ファクタリングを利用することで一時的には資金繰りは改善されます。

しかし手数料が発生するため、本来手元に入るはずだった収益が目減りすることのなるため、利用頻度が高くなるとかえって資金繰りが悪化する可能性があります。

上述でも触れましたが家賃収入ファクタリングを利用するタイミングは、必要最小限にとどめる・本当に資金繰りに困った時の最後の砦として考えておきましょう。

（3）3社間ファクタリングがしづらい

また家賃収入ファクタリングは不動産収入の構造上、3社間ファクタリングは非常に手間になるのもデメリットです。3社間ファクタリングでも家賃収入ファクタリングを利用することはできますが性質上、非常に面倒な作業が発生します。

3社間ファクタリングとは利用者と売掛先・ファクタリング会社の3社で取引を行う方法で、売掛先に債権譲渡通知・承諾を得るため手数料が2社間よりも安くなるという特徴があります。

しかし家賃収入ファクタリングで3社間ファクタリングを実施する場合は、管理会社もしくは入居者（賃借人）全員からの同意を得なければ利用はできません。

そのため家賃収入ファクタリングで3社間ファクタリングを利用すると、最低でも1週間・長いと1ヶ月以上の時間がかかることもあるでしょう。

家賃収入ファクタリングを利用する際の注意点

償還請求権の有無について確認する

これは上述でも触れた内容ですが、健全なファクタリング会社では基本的に償還請求権はなしで契約するのが一般的です。償還請求権とは債務の責任範囲を限定せず、金銭債権などを全額請求できる権利のことです。

そのため通常のファクタリング会社では売掛先が仮に倒産しても、利用者が責任を負うことはありません。

しかし知らない間に償還請求権ありの契約を締結してしまい、売掛金が回収できなかった場合に、買戻しを請求される可能性があります。契約内容に債権の買戻しが含まれている場合は、融資に該当するためそもそもファクタリング契約ではないのです。

通常のファクタリング会社は貸金業登録を行なっていないため、融資契約を行うことは違法行為です。

またファクタリングは融資契約ではないため保証人や担保を求めらることは基本的にありません。そのため上記に該当するような業者については契約を避けるようにしましょう。

悪徳業者については審査なしのファクタリングは可能？審査の重要性・審査なしファクタリングはリスク大！の記事で詳細を解説しています。

損害賠償・違約金について確認する

また契約書の内容で損害賠償・違約金がないかも確認しておく必要があります。ファクタリング会社によっては契約書に明記された義務を果たさなかった場合に、損害賠償や違約金の支払いを求めることがあります。

契約違反に該当する範囲を広く設定していたり、損害賠償・違約金の金額が法外な金額に設定されている悪質な業者も中にはいます。そのため契約違反となる範囲が広い・損害賠償や違約金が高すぎる場合は、契約内容の見直しを依頼しましょう。

交渉しても不利な状況が変わらない場合は、悪徳な業者である可能性が高いため、家賃収入ファクタリングの契約は避けるようにしましょう。

参考：【大家さん必見】家賃滞納者への対処法｜シチュエーション別対策まとめ｜ベンナビ債権回収

家賃収入ファクタリングでよくある質問

家賃収入ファクタリングは個人でも利用できますか？

家賃収入ファクタリングで審査に落ちる理由は何ですか？

管理会社から家賃回収を行なっていますが家賃収入ファクタリングは利用できますか？

未入居の場合でも家賃収入ファクタリングは利用できますか？